Ритейл-помещения под покупку: Москва, ТТК +3–5 км
Бюджет до 90 млн ₽ · площадь от 70 м² · новые помещения и ЖК со сдачей 2026–2028 · данные на 2 октября 2026
9,5%
средняя доходность стрит-ритейла
4 300 ₽
ставка аренды, м²/мес
7,2%
вакантность (минимум с 2018)
61%
сделок — в поясе ТТК–МКАД
Короткий список: 8 объектов
| Объект и адрес | Площадь | Цена | ₽/м² |
Доход-ть | Окупа-сть | Срок |
| Левел Бауманская, лот 2-Н1 лучшая цена входа
Бауманская ул., 47 (ЦАО/Басманный) · м. Бауманская · внутри ТТК
потолки 3,0 м, два уровня, вход со двора, скидка 20% до 31.10.2026
|
191,7 м² | 65,1 млн | 339 580 |
12,7% | 9,0 лет | сдан |
| Левел Бауманская, лот 3-Н2 лучший баланс
Бауманская ул., 47, корпус C · м. Бауманская · внутри ТТК
потолки 4,67 м, два уровня — подходит под общепит, скидка 20%
|
132,7 м² | 49,1 млн | 369 779 |
12,3% | 9,3 лет | сдан |
| STONE Дмитровская, SG-214
район Савёловский (САО) · м. Дмитровская, 3 мин · ~2 км от ТТК
торговая галерея БЦ класса А, витринное остекление
|
133,6 м² | 70,5 млн | 528 000 |
9,5% | 12,0 лет | 2027 |
| STONE Калужская, CO-320
Старокалужское ш., 64 (ЮЗАО) · м. Калужская, 1 мин · ~4 км от ТТК
стилобат БЦ, потолки 4,85 м, мокрые точки, доступ 24/7
|
73,7 м² | 39,0 млн | 529 000 |
9,5% | 12,1 лет | 2028 |
| Левел Павелецкая Сити, лот 13Н лучшая локация
Дубининская ул. (ЮАО, Даниловский) · м. Павелецкая · внутри ТТК
вход с улицы, потолки 4,7 м, мокрые точки, место под вывеску, 2-я линия
|
76,2 м² | 46,5 млн | 609 692 |
8,9% | 13,0 лет | 2028 |
| ФСК Роттердам, лот 9Н
Нагатинская наб., 4Б (ЮАО) · м. Нагатинская, 250 м · ~3–5 км от ТТК
первая линия набережной, потолки 3,2–4,8 м
|
96,6 м² | 50,4 млн | 521 418 |
8,7% | 13,1 лет | сдан |
| STONE Дмитровская, CO-201
район Савёловский (САО) · м. Дмитровская, 3 мин · ~2 км от ТТК
потолки 3,95 м, витринное остекление, рассрочка от 10%
|
71,2 м² | 41,1 млн | 577 000 |
8,7% | 13,2 лет | 2027 |
| Левел Селигерская, лот 11Н
Западное Дегунино (САО) · м. Селигерская · за пределами целевого пояса
1-й этаж, большая площадь — риск долгого поиска арендатора
|
169,8 м² | 83,8 млн | 493 550 |
8,3% | 13,9 лет | 2027 |
Доходность — «грязная» (годовая аренда ÷ цена) по консервативной рыночной ставке для соответствующей локации. «Чистыми», после налога УСН 6% и эксплуатационных расходов, вычитайте примерно 1,5–2 процентных пункта; окупаемость в таблице приведена уже по чистому потоку.
Как читать эти цифры
Главный вывод. Деньги в этом бюджете зарабатываются не на «престижном адресе», а на цене входа. При одинаковой рыночной аренде лот по 340 тыс. ₽/м² даёт 12,7% годовых, а лот по 610 тыс. ₽/м² — 8,9%. Разница в доходности почти полуторная, хотя оба помещения формально «новый ритейл в хорошем районе».
Порог отсечения. При ставке аренды 4 300 ₽/м² в месяц покупка оправдана до 540 тыс. ₽ за метр — это выход на рыночные 9,5%. Дороже 650 тыс. ₽/м² доходность падает ниже банковского вклада, и смысл сделки остаётся только в росте стоимости актива.
Контекст рынка. Предложение сокращается (−9% за год, 13,8 тыс. лотов), вакантность на торговых улицах — 7,2%, минимум с 2018 года. Это рынок продавца: хорошие лоты уходят быстро, торг идёт не о цене, а о доступе к лоту.
Что брать и зачем
Если цель — денежный поток
Левел Бауманская, 3-Н2 (132,7 м², 49,1 млн). Единственный вариант в подборке, где высокая доходность сочетается с локацией внутри ТТК. Потолки 4,67 м и два уровня открывают дорогу общепиту — самой активной категории арендаторов (40% рынка и до трети всех новых открытий). Корпус сдан, значит доход начинается сразу, без двух лет ожидания. Скидка 20% действует до 31 октября 2026 года.
Минус честно: вход со двора, а не с улицы. Это снижает проходимость, поэтому ставка здесь будет ниже, чем на первой линии — в расчёте это уже учтено.
Если цель — рост стоимости и премиальный арендатор
Левел Павелецкая Сити, 13Н (76,2 м², 46,5 млн). Самая сильная локация: внутри ТТК, Даниловский район, зона активного редевелопмента вокруг Павелецкой. Вход с улицы, мокрые точки, место под вывеску — помещение готово под кофейню, аптеку или сервис без переделок. Доходность 8,9% ниже рынка, но вы платите за адрес, который через 5 лет будет стоить дороже.
Если важны метро и трафик рядом
STONE Калужская, CO-320 (73,7 м², 39,0 млн). Минута до метро, доходность ровно на уровне рынка, самый низкий чек в подборке. Потолки 4,85 м и доступ 24/7. Сдача 2028 — дольше ждать, но и цена входа ниже, чем у готовых лотов в сопоставимых локациях.
От чего я отказался и почему
- Дешёвый ритейл ФСК по 240–300 тыс. ₽/м² — заманчивые цены, но это Химки, Подрезково, Ленинский округ и район Домодедовской. Вне вашего контура, другой профиль риска.
- ЖК «Амбер Сити» (Беговая) и «Сидней Сити» (Звенигородская) — ритейл уже распродан, в остатке только кладовые. Показательно: лучшие локации вымываются первыми.
- «Скай Гарден» (Тушинская) — более 5 км от ТТК при цене 546–597 тыс. ₽/м²: дорого для своей локации, доходность 7,2–7,9%.
- Помещения в центральных коридорах (Тверская, Петровка, Мясницкая) — средняя цена 1,45 млн ₽/м². В бюджете 90 млн это 62 м², то есть ниже вашего минимума по площади, а доходность — около 3,6%.
Где искать закрытые предложения
- Аукционы застройщиков. У ФСК есть отдельный раздел аукционов коммерции — цена стартует ниже прайса. Это публичный, но малоизвестный канал.
- Брокеры стрит-ритейла: NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, CORE.XP, Ricci. У них пул лотов, которые не выкладываются в открытый доступ, плюс сделки по переуступке.
- Торги города: investmoscow.ru — аукционы нежилых помещений от Департамента городского имущества, цены часто ниже рыночных.
- Отделы коммерции застройщиков напрямую. Девелоперы придерживают часть помещений до ввода объекта, чтобы продать дороже. Запрос «что есть до старта продаж» в ряде случаев открывает доступ к непубличному пулу.
- Переуступка по ДДУ. Инвесторы, вошедшие на котловане, выходят до сдачи — иногда дешевле текущего прайса застройщика.
Проверить до подписания договора
- Электрическая мощность. Менее 200 Вт/м² — продуктовый и общепит не зайдут. Фиксировать в приложении к договору, не «на словах».
- Мокрая точка и вентиляция. Без них отсекаются общепит, медицина и красота — самые платёжеспособные арендаторы.
- Лимит страхования эскроу — 10 млн ₽. При чеке 40–90 млн остальная сумма не застрахована в случае проблем с банком. Обсуждайте поэтапные платежи или рассрочку.
- Риск переноса сроков. В 2025 году 53% новостроек Москвы сдавались с опозданием, в среднем на 7,3 месяца. Для лотов 2027–2028 это полгода-год без аренды.
- Налоговый фактор 2026. НДС поднят до 22%, условия УСН ужесточены — давление на малый бизнес, то есть на ваших будущих арендаторов. Устойчивее категории повседневного спроса: продукты, аптеки, базовые услуги.
- Форма владения. ИП на УСН 6% — как правило, оптимально для сдачи в аренду; выбирать нужно до сделки, а не после.